东城街道“城中村”改造热度持续升温，继7月14日火炼树旧改项目用地正式摘牌后，立新社区九头村项目、洋杞坑项目也即将动工……一起来看看！
(相关资料图)
记者从立新社区了解到，两大“城中村”改造项目分别由海德集团、高田地产开发建设，二者均为东莞本土房地产开发龙头企业，项目投资规模均约为80亿元，预计2028年竣工。
九头村、洋杞坑两大项目的动工，增添了东莞旧改市场信心。根据规划，两大项目结合周边商业设施，布局体育、公园、文化、休闲等公共服务配套，配建中小学、幼儿园、社区公园等。
竣工后，市中心区东城南板块的城市面貌将焕然一新。
九头村项目
连通南城西平社区
将配建一所51班初中、两所幼儿园、两个社区公园
九头村城市更新片区位于东城南板块最南端，紧邻南城西平社区，距离莞惠城际及轨道1号线换乘枢纽站东城南站仅1公里。更新片区面积331.83亩，划分为两个单元。
▲片区区位图
单元1即高田项目，位于更新片区西侧，占地约127.68亩，原为村集体及私人旧厂房，建筑质量普遍较差，厂区道路狭窄且路况不佳，土地产出效益较低。
高田项目以村企合作模式进行改造，预计投入29亿，2020年以“高田城南印象”之名顺利备案。目前，项目已取得“1+N”总体实施方案批复，已签订土地出让合同并补缴了地价，预计今年10月动工，并计划于2025年10月竣工。
▲九头村片区改造平面图
单元2位于更新片区东侧，总占地约204.15亩，现状主要为旧村房屋和旧厂房，总建筑面积约9.79万㎡，其中涉及102户村民的188块宅基地及地上房屋，建筑面积约2.58万㎡。项目为市城中村改造示范项目，改造模式为单一主体挂牌招商，计划总投资50亿元。
九头村片区可谓“十年磨一剑”。其中，单元1为历史存量项目，早在2013年，九头村合作社与东莞市高田房地产开发有限公司（下称“高田地产”）签订村企合作协议；单元2采取单一主体挂牌招商模式，均属于年内促动工项目。爱企查资料显示，高田地产成立于1999年，法人代表为欧阳忠，是世界莞商联合会会长。
▲九头村片区改造规划图
“项目建成后，九头村片区配建一所51班初中、两所幼儿园、两个社区公园，以及一处社区文化中心、一个公交首末站，并完善改造单元路网。”高田地产项目经理欧阳文光介绍。目前，单元1动工在即，单元2拆迁补偿方案私人物业部分已达成95.74%的同意率，村集体物业部分已100％通过对拆迁补偿方案的表决，争取今年12月动工。
洋杞坑项目
更新方向以居住、商业和公共配套为主
洋杞坑项目采取单一主体挂牌招商模式，拟由海德集团开发建设。更新单元位于市中心区东城南板块莞长路旁，单元面积约22.80公顷，拆除重建面积约13.72公顷，现状建筑主要为低层老旧住宅及简易厂房。
立新社区党委负责同志介绍，洋杞坑旧村是典型的“城中村”，自1990年代起村民陆续搬迁至新村后，旧村处于荒废且基本无人居住状态，部分房屋已经倒塌，道路等基础设施配套不足，亟需通过城市更新来重塑城市形象。
海德集团城市更新经验丰富，已建成立新社区犬眠岭旧改项目（即现“琥珀臺”）商住小区。海德城更集团公司总监严杰锋介绍，洋杞坑更新单元更新方向以居住、商业和公共配套为主，改造后总计容建筑面积约43.93万㎡，其中居住25.66万㎡，商业18.27万㎡，并配套有48班小学、12班幼儿园、社区中心、公交首末站、道路、街头绿地、790个公共停车位等。
“本单元公共配套用地占比接近48%，全面提升城市品质。”严杰锋表示，洋杞坑项目投资规模约80亿元，将补偿村集体约5亿多元，返还集体物业约5万平方米（该补偿数据未含宅基地及私人物业）。项目坚持还迁优先的选择，将率先建设回迁物业和公共配套设施，保障村民收益和公共利益，预计2028年竣工。建成后，将形成“裙房+塔楼”多维度商业界面配套，形成东城南片区门户节点区域。
80亿元的投资资金从何而来？
“城中村”项目改造收益如何？
严杰锋介绍
海德集团用自有资金支付土地款
后期将通过信托等多种渠道融资
确保项目顺利推进
立新社区
改造后将引入优质教育资源
打造成宜居宜业的都市产城融合示范区
“城中村”改造将在制度上，逐渐破除城乡二元结构，加快促进城乡融合发展，这是东莞深度城市化的应有之义。有专家指出，“城中村”改造要“守住底线”，保障村集体及村民利益。实际上，通过推进洋杞坑和九头村两大项目，村民财富成倍增值。
立新社区辖区面积约2.7平方公里，下辖6个村民小组，股东2784名。社区常住人口4300多人，流动人口约1.6万人。洋杞坑、九头村村小组及村民依靠厂房和店铺租金维持收入，村民改造意愿强烈。九头村经济社理事长甘志清，九头村村民甘伟光、甘健斌等接受记者采访时，表达了对项目拆迁翘首以盼的心情，部分村民主动清空私宅等待拆迁。
“九头村项目改造后，村集体和村民收益翻番。”欧阳文光举例，单元1项目改造后，高田地产以30元/平米的价格返租部分集体回迁物业，月租金收益120万元，村集体收益翻了两倍；而单元2项目改造后，村民既能把老旧自建房置换成崭新的商品房，又能得到几十万到几百万不等的现金补偿和搬迁费，还能实现“在家门口解决孩子上学问题”。
东莞“城中村”普遍存在便民服务设施欠缺、配套基础设施薄弱、公共活动空间匮乏、物业服务水平偏低等“通病”。立新社区改造更新后，将引入优质教育资源，补齐东城南片区基础设施和公共服务短板，通过筑新楼、聚人气、促消费，打造成为宜居宜业都市产城融合示范区。
“拆治兴”并举，是东莞“城中村”改造的新打法。东城街道仅在南片区就谋划了8个城市更新单元，立新社区独占其五。项目建成后，村民从“旧房”到“新居”，住房安全性、住房舒适性、住房满意度将大大提高。届时，原来的新村将成为“城中村”。新村的治与兴，是立新社区思考的新课题。
“新村以宅基地为主，规划较好。村民‘洗脚上楼’后，老人家想留在新村居住就住，闲置出来的自建房计划由村集体统一规划、直接经营，发展文旅休闲项目，改变过去的租赁经济模式，带动村集体增收，丰富周边居民的休闲生活。”立新社区党委负责同志说。
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