厚街溪头社区，与客商如云的广东现代国际展览中心仅一街之隔。很多人并不知道，这个面积4.1平方公里的社区，凭借着一个“工改工”项目，创下了厚街镇多个“第一”：第一个村集体连片自改“工改工”项目、第一个村集体转为国有建设用地产业项目、第一个招引产业综合运营商开展工作项目……
不仅如此，溪头项目推进速度之快、招引企业之顺、居民入股之多，也让外界刮目相看。项目启动改造至今仅一年半时间，目前已基本完成租户自主清退、旧建筑拆除等工作；社区三千多股民几乎全部出资入股项目；广泽集团已签约入驻，社区将为其量身定制建设12万平方米厂房。
(资料图片仅供参考)
▲效果图
溪头项目顺利推进背后有着怎样的“秘诀”？“天时、地利、人和，缺一不可！”在溪头社区党委书记方志文看来，各方鼎力支持、提前谋划做细、保障好多方利益、改造招商并行，这些都很关键，每件事、每一步，都饱含着大家的辛苦付出。社区将更加坚定“拓空间”信心，全力把项目推向前进，赋能社区可持续高质量发展。
当前，东莞正全力推进现代化产业园区和“工改工”项目建设提速提效，启动一场前所未有的“空间革命”。 业内人士评价称，溪头项目并不算特别大的项目，但其在工作机制、利益保障、招商策略等方面，确实有着颇多行之有效的创新招数，对东莞其他“工改工”项目具有很好的启发借鉴价值。
▲效果图
“定制厂房”
厚街镇溪头社区“工改工”项目位于溪头大道旁，改造面积在120亩左右，总投资超10亿元。9月初，记者在现场看到，这里的旧建筑物已被夷为平地。而在一年前，这里还是一片相对“小、散、乱”的社区工业园；未来，这里将打造成一个建筑面积约25万平方米，集制造、加工、研发、配套于一体的新型工业园区。
▲拆除前
放眼东莞各镇街和村社区，溪头项目或许并不起眼，但8月底公开的一个消息，引起了各方的广泛关注——溪头社区将斥资3.08亿元，为广泽集团量身定制建设12万平方米厂房。
作为厚街镇首个村集体连片自改“工改工”项目，去年3月正式启动项目改造，今年4月正式启动物业拆除，8月被纳入东莞市2023年重大预备项目， 8月下旬便与入驻企业签约定制厂房，而且一签就是项目建筑面积的一半，溪头项目的推进速度着实令人羡慕不已。
公开报道显示，8月18日上午，在厚街深耕20多年的广泽集团正式签约进驻溪头“工改工”项目园区，通过增资扩产开拓新能源汽车饰件市场。项目为广泽集团量身定制的厂房，将用于打造汽车特别是新能源汽车配件饰品生产基地，厂房将于明年底建成投用，投产后预计年产值达6亿元。
广泽集团表示，公司五年前就开始创新与求变，致力于光与美的系统整合，把汽车内饰和外装产品进行升级，本次在溪头扩大生产定制厂房，不仅是增资扩产，更是企业能级的跃升，将成为区域新能源产业链“强链补链”的重要支撑，同时也将带动产业链上下游企业集聚发展。
老旧工业园改造，腾出发展空间是基本，招商引资才是关键。在不少人看来，“工改工”难，而招引优质企业落户更难。溪头项目还未开建，缘何就谈妥一个“大客户”？
▲在厚街深耕20多年的广泽集团正式签约进驻溪头“工改工”项目园区
“也许是运气，也许不是。”溪头社区党委书记方志文笑着说，“运气”在于，项目启动之初，就确定了“工改工＋招商”并进的策略，坚持“筑巢”与“引凤”同步推进，并广泛发布招商信息、走访重点对象，刚好广泽集团也接到一个新能源的大订单，预计明年要陆续投产，正在各地洽谈投资，而综合地缘、进度等因素，与溪头项目最吻合；而更重要的是，领导重视、政策给力、各方齐心协力，让项目进展快速顺利，能赶上与广泽的这段“缘分”。
目前，广泽集团的“定制厂房”正紧锣密鼓地深化设计方案。如此，广泽集团所需要的空间将更符合企业需求，同时，因客户需求明确、项目一建成就有收益，项目方的设计建设成本也更节约、收益预期则更稳定，实现了“双赢”。
“有了这个‘开门红’，我们对项目更有信心！”方志文说，广泽作为溪头项目的一期工程，预计明年底可建成交付企业投入使用，届时仅一期就能为社区投资方带来2000多万元租金，为本项目及下来社区推进其他项目注入了“强心剂”。
今年是东莞“招商年”。溪头社区表示，在全市大招商的热潮下，社区将汲取广泽集团“定制厂房”等招商经验做法，按照“科技创新+先进制造”方向，持续展开精准招商、产业链招商等工作，通过采取异地招商、以商招商、以地招商等各种形式，为新型园区招引更多优质企业，为社区发展注入澎湃动力。
“顺利”背后
“定制厂房”只是让溪头项目声名鹊起的标签之一。作为一个传统产业类更新单元项目，其工作系统性、复杂性和难度，远超出人们的直观印象。
但溪头项目却创造出了厚街“工改工”的多个“第一”：第一个村集体连片自改“工改工”项目、第一个村集体转为国有建设用地产业项目、第一个招引产业综合运营商开展工作项目。其中，“集体自改”的出资方，除了社区集体，还包括社区3000多股民，这在东莞“工改工”项目中也十分罕见。
溪头是如何饮得这些“头啖汤”的？
“天时、地利、人和，缺一不可！”在方志文看来，“天时”主要是时机恰当、政策利好、上级重视，“地利”主要是厚街区位优越、社区前辈打下的基础好，“人和”则主要是社区班子团结、居民支持、园区内企业支持。
溪头社区位于厚街镇南部，乘着改革开放的东风，1981年便有第一个外资胶花厂进驻，开启溪头迈向工业化的步伐。经过40多年发展，目前溪头社区自有厂房面积逾80万平方米，吸引逾200多家优质企业落户，其中规上企业逾40家。尤为值得一提的是，这些集体厂房中，有不少是社区居民也入股了，社区集体和社区股民的经济实力均得到充实。
本次溪头“工改工”项目的旧厂房，便是社区集体厂房的一部分。然而，这些厂房大多建于20世纪90年代初，产业分布相对分散、不高端，厂房功能结构较单一、宿舍占比太高，随着产业转型升级浪潮，严重影响社区投资环境和企业生产生活环境。
大浪淘沙，不进则退。近年来，溪头社区痛定思痛，下定决心响应市镇部署要求，全力推动“拓空间”工作，为集体经济高质量发展提供优质产业空间，通过改造升级实现集体资产保值增值，增加社区集体和居民收入，增进社区民生福祉，实现社区“再次腾飞”梦想。
“大道理容易理解，但毕竟是真金白银巨资投入，小账本可不好算。”方志文坦言，三四年前社区就有考虑“工改工”，部分两委班子、社区股民还是存在一些顾虑，“租金岂不要停了”“风险大不大”“能不能顺利推进”“能不能招到好企业”？
因此，始终保持阳光透明，以集体利益、居民切身利益为首的决策机制，提前谋划、统一思想至关重要。为了打消大家的顾虑，一方面，溪头社区用大巴车拉社区居民外出学习考察，随后又连开了6场项目讲解会，讲清楚了项目收益账、长远利益账，参加人数达1000多人，几乎覆盖了每一户家庭；另一方面，多次深入项目所在园区的企业，晓之以理、动之以情、贴身服务，所谈的第一家大企业就十分积极配合，为清退工作奠定基础。
▲企业招商宣讲会
去年3月，溪头“工改工”项目已达成“集体意志”，项目改造正式启动。十分难得的是，该项目获社区股民支持率超过99％，园区企业全部支持配合清退，其中有两家园区内规上企业还继续留在了溪头社区。
“‘工改工’项目对整个社区来说是一件大好事，将旧厂房变成新厂房，社区的投资环境、生活环境更好，村集体和居民收入将大幅增加，非常期待项目早日建成投产。”溪头社区居民方志辉说。
专业的事情交给专业机构做，这是溪头项目进展顺利的又一关键招数。溪头社区招标采购中天集团作为项目全程综合服务商，协同推动项目落地，这也是厚街镇首个招采综合服务商的“工改工”项目。“当初，也有人质疑，花钱请人做不如自己做？”方志文说，后来我们解释说，如此专业、复杂的项目，如果自己做势必时间更长、资源缺乏，项目入驻和项目进度慢一个月，可能集体损失都是百万元，时间是更大的效益。
事实证明，引入综合服务商让项目推进变得更加顺畅、高效。中天集团团队进驻社区办公，有条不紊提供城市更新、园区规划、设计建设及产业预招商全过程的咨询服务工作，为项目衔接流程、破解难题提供了很大的支持，配合推动项目跑出了“加速度”。
▲溪头社区招标采购中天集团作为项目全程综合服务商
在方志文看来，项目能顺利推进，最重要的还是上级重视、政策利好，这是“定心丸”。比如，市镇领导及部门负责人多次召开会议、现场调研，开启绿色通道，解决了许多项目难点问题；又比如，清退厂房租户，社区村集体租金收入暂时降了，但厚街镇给予相关支持奖励政策，社区通过申请拆除新建的奖励补贴，弥补了项目空窗期的租金损失。
目前，溪头项目已完成租户清退、规划调整及方案报批等前期工作，项目设计方案正在深化，即将进入建设阶段。按照计划，项目一期工程将于2024年底满足企业进场调试设备，预计至2025年下半年完成全项目的开发建设，至2026年完成全面招商。
一组令人欣喜憧憬的数据即将变成现实：本次项目改造完成后，厂房面积将从约10万平方米增加到25万平方米，物业租金将从1000多万元增加到约6000万元，租金回报翻了近6倍。
▲拆除中
“空间革命”
相对于助推集体经济发展、居民收入增长，在方志文看来，溪头项目的价值远不止此。
方志文说，更为重要的是，随着本项目的新型产业空间建成后，旧园区“小、散、乱”状况将一去不复返，再通过项目周边的道路、绿化及街心公园的升级，打造成生产生活相适宜的产业社区，吸聚更多高素质人才落户溪头，助推社区实现美丽“蝶变”。同时，溪头项目成功后，社区在推进其他存量空间改造提升方面，将有更多经验和信心。
厚街镇对溪头项目也充满期待。厚街镇表示，要努力把溪头“工改工”项目建成全镇亮点项目，助力厚街“产业重镇、会展新城”建设。
厚街镇城市更新办相关负责人表示，溪头项目推进至今，探索出了多个突出亮点。一是招引产业类综合服务商，为项目推进全过程提质增效；二是项目为社区集体自改项目，土地征转为国有性质并申请分割销售，权属登记于社区集体名下，由社区集体和居民共同出资；三是项目提前启动预招商工作，提前和优质企业磋商，并根据其实际生产需求，个性化地定制厂房，大大地提高了企业增资扩产的效率，也大大地提高了集体物业租金收入的稳定性。
9月4日，东莞市召开“百县千镇万村高质量发展工程”推进大会，提出打造1个综合示范片区——选取南城街道、厚街镇城乡接合部区域，面积约104平方公里，打造成为城乡融合、产城融合、科创+制造融合、生态+人文融合的集中展示区域，再造一张东莞新名片。
助力综合示范片区建设，厚街镇有了新的使命担当。在经济高质量发展方面，厚街将持续做大做强镇、社区集体经济总量，在精准招商、拓展空间、营造环境和惠企服务等环节链条持续发力。
今年以来，厚街镇累计接洽项目66个，其中厚山现代产业园落实项目18个，意向投资228亿元。推进溪头项目建设，便是厚街全力做好城市更新和“工改工”工作的一个缩影。
▲厚山现代化产业园效果图
厚街镇党委书记黎寿康表示，近年来，溪头社区在城市更新等方面都做了大量工作，既提升了社区环境，又促进了集体经济发展，取得良好的发展成效。今年是厚街镇招商年，接下来，厚街还将全力推动厚山、双岗-涌口两个现代化产业园区，白濠产城、双岗—新塘、赤岭力凯、涌口杰腾、桥头新屋等“工改工”项目落地，加快打造一批现代化产业园区。同时，各社区还要在年内完成不少于50亩的“工改工”任务，各社区间要加强互相学习、取长补短、真抓实干，推动社区经济社会实现更高质量发展。
据悉，目前厚街已划定23个片区实施连片改造，以存量土地拆除重建为主导方向，涉及面积共计2.98万亩，力争三年完成5000亩，五年完成1万亩更新改造任务。并全力推进联东、溪头、力凯、沙塘、汇景等7宗存量项目今年内动工，大力推进厚山现代化产业园（黑山片区）等重点项目，将片区打造成为产城融合的现代化产业园，接下来还将同步开展双岗、涌口、白濠、汀山等若干个千亩以上的政府统筹连片改造产业园，打造高品质产业空间。
在7月21日举行的东莞市现代化产业园区及“工改工”项目动工仪式上，东莞全面启动了一场前所未有的“空间革命”，致力为东莞加快高质量发展提供强有力支撑。
一位熟知东莞城市更新工作的业内人士称，溪头项目并不算特别大的项目，但其在工作机制、利益保障、招商策略等方面，确实有着颇多行之有效的创新招数，对东莞其他“工改工”项目具有很好的启发借鉴价值。
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