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近日，戴德梁行发布2022年东莞写字楼市场报告，分析聚焦于过去一年东莞中心城区甲级写字楼市场的供需情况，并预测写字楼市场未来的发展趋势。
2022年，东莞甲级写字楼市场迎来35.7万平方米的新供应，其中鸿福路商务区占比58.0%，南城总部基地商务区占30.1%，国际商务区占11.9%。尽管年内新投入使用项目的总体量较2021年减少35.2%，但仍属于历年供应的次高峰。在全球产业供应链调整，以及国内经济走势承压的背景下，以制造业、外向型经济为主的部分东莞中小型企业经营波动明显，外贸类、电子商务类企业的办公需求萎缩。另一方面，根据东莞统计局数据，前三季度，东莞地区生产总值为8,001.18亿元，同比增长1.9%，其中第三产业增加值增长0.9%，虽然较上半年已实现增速转正，但仍低于全市GDP增速1个百分点。服务业办公场所需求转弱进一步削减了写字楼的租赁活跃度。整体市场来看，企业在换租、扩租需求上更趋保守，多以稳定发展现状为主。2022年，东莞甲级写字楼全年净吸纳量缩减至15.4万平方米，仅为2021年的58.4%。
租赁需求整体疲软延缓了写字楼的去化速度，叠加集中供应影响，2022年末东莞甲级写字楼整体空置率同比上升2.3个百分点至46.5%。值得注意的是，随着新兴商务区陆续集中供应带来的租金竞争优势，加上配套和商务氛围逐渐成熟，市场上有部分企业从鸿福路楼龄较高的写字楼搬迁至南城总部基地，在降低租赁成本的同时提升了企业形象。相对活跃的需求令南城总部基地商务区甲级写字楼整体空置率同比去年末下降8.6个百分点，并支撑该商务区全年吸纳量至10.1万平方米，占比东莞甲级写字楼吸纳量的65.2%。
从需求的企业类型来看，大型保险公司及小型金融公司、房地产及建筑设计类公司是写字楼新增需求的主要来源，这两大类型的企业占租赁成交总宗数的比重分别为35%、30%。戴德梁行项目及企业服务部高级董事徐员员表示，从过去一年办公物业市场终端需求来看，头部险企保持扩张需求，其中还包括企业大面积购置写字楼自用的情况。布局东莞的国资房企需求保持稳定，但房地产行业调整、城市更新政策变动等情况亦促使部分在莞的外地民营开发商优化战略布局。此外，商务空间服务商进入市场的情况较为常见，为创业公司提供了便利的办公环境和设备。2022年央企、地方国企相继在东莞拿地，不仅着眼于东莞中心城区、松山湖等较为成熟的区域，还有滨海湾新区、长安沙头TOD开发核心区等地，持续为市场注入信心，而具有丰富经验的开发商在综合体方面的建设和运营也将持续挖掘东莞商办市场的发展潜力与机遇。
从分区租金表现来看，鸿福路是商务配套氛围最为成熟的区域，在标杆项目入市的驱动下，年末租金较去年同期上升5.0%至每月每平方米75.3元，并带动东莞甲级写字楼平均租金同比微升0.5%至每月每平方米67.1元。但预计随着大型企业迁入自用楼宇，空置面积料将增加局部市场的待租压力，租金或存在下行空间。南城总部基地及国际商务区的租金则在市场供需两端的压力下同比分别下调了6.5%及3.4%。
未来两年，即2023-2024期间，东莞预计将有32.8万平方米的甲级写字楼供应相继入市。而在2025年，国际商务区将迎来集中交付时点，考虑到前期疫情对生产力稳定性的影响以及非专业开发商在工期把控上的不确定因素，不排除部分项目延期入市的可能性，实际供应压力或将小于预期。2022年8月，在东莞举行的世界莞商大会上获悉，以莞商为代表的东莞非公经济贡献超过九成的地区生产总值。2022年东莞GDP维持在万亿水平，尽管疫情以及国际形势变化等因素冲击，从体量上看经济大盘的稳态体现了其发展的韧性。戴德梁行研究院副院长张晓端表示，伴随疫情政策的优化调整，东莞已组织企业出海拓展，东莞民营经济的活力有望在来年进一步活跃，进而为写字楼市场需求带来支撑，但整体市场的回暖仍将依赖经济走势的好转。此外，尽管东莞生产发展高端要素较为匮乏，但制造业产业链体系相对完整、基础厚实，加上位于大湾区中轴线核心位置，与广州、深圳接壤，地理、交通区位优势显著，预计东莞在优化自身产业体系的同时将持续承接部分邻城外溢的生产要素，这将不仅为写字楼，也为工业、商业等其他物业板块发展提供更大的空间。
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