近期市场中最亮眼的板块无疑是房地产板块，其由头有两个，一个是有关部门表示房地产税不扩大试点，二是部分三四线城市废除相关管控措施，资金底部布局痕迹十分明显。有市场人士表示，就短期而言，房地产板块在经过快速反弹后恐有分化，建议投资者等回调再介入。除房地产板块外，受益房地产回暖的建筑材料板块亦是可以关注的重点板块。
A房地产
优质房企将享估值溢价
沉寂一段时间后房地产板块再度走强。房地产板块快速走高，和房产税年内不扩大试点的消息有直接关系。消息面上，近日财政部相关负责人在接受新华社采访时表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。管理层接连发声，可见目前房企存在的风险获得明显重视。
平安证券分析师杨侃指出，短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力。尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下地方政府财政收支矛盾凸显，同时房企销售额同比快速下降，居民中长期贷款自统计以来首次为负，叠加2022年上半年为房企偿债高峰，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。
对于房地产行业来看，除基本面受压外，政策调整则一直是行业最大的不确定因素之一。但随着政策有所偏暖，政策底部或已过去。银河证券分析师王秋蘅指出，9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面。第一是，“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现;第二是，对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策;第三是，加强对房企融资支持;第四是，各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。
目前房地产行业处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，王秋蘅认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。
预计后续地产托底政策将持续出台，且放松城市能级将进一步提升。开源证券分析师齐东指出，当前行业基本面恢复并不乐观。根据克尔瑞数据显示，2022年2月行业百强房企销售面积同比下降43%，房企资金情况改善有限，仍面临较大的信用风险。我们认为重点城市继续因城施策，调控政策预计在“房住不炒”的框架内灵活调整，合理引导房价预期，实现以点带面的市场修复。持续看好2022年地产板块配置机会，政策面持续改善，低效产能继续出清，行业格局显著改善。优质企业具备长期估值提升基础。受益标的有保利发展、金地集团、招商蛇口等稳健性龙头;以及新城控股为代表的商业地产龙头。
潜力股精选
万科A(000002)
公司较早布局多元业务，着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道，规模位居行业前列。物管业务上，截至2021年上半年万物云实现营收104亿元，同比增长33.3%，2020年底在管面积5.66亿平，基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。公司2021年11月公告分拆上市计划，加速业务转型，挖掘存量市场空间。多元业务支持中长期逻辑。浙商证券指出，公司稳健经营，融资成本优势明显，2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进，综合实力强劲，行业格局优化过程中具备较强竞争实力。
保利发展(600048)
公司业绩快报显示，2021年实现营业总收入2850.5亿元，同比增长17.20%。公司2021年销售稳步增长，实现累计签约金额5349亿元，同比增长6.4%，签约面积3333万平方米，同比下滑2.2%，销售均价16049元/平方米，同比增长8.8%。华安证券指出，公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。
金地集团(600383)
公司2021年全年实现签约金额 2867.1 亿 元 ， 同 比 增 长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，全年销售均价为20821.35元/平方米，同比增长2.51%，销售规模增幅处于行业领先水平。银河证券指出，公司抓住融资窗口期，积极补充资金，在21年11月、12月及22年2月相继发行三期中期票据，发行利率分别为 4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。公司财务状况稳健，截止到2021年第三季度末，公司稳居绿档企业，良好的融资优势使其能在政策放松期积极补充资金，在调控周期中抓住机会谋求长期发展。
招商蛇口(001979)
公司截至2021年末净负债率42.82%，剔除预收账款后资产负债率 61.67%，现金短债比 1.25，稳居绿档企业，为未来发展奠定坚实的基础。银河证券指出，公司 2021 年 公 司 实 现 签 约 金 额3268.34 亿元，同比增长 17.73%，实现签约面积1464.47万平方米，同比增长17.77%，销售规模始终处于行业领先水平。2022年度公司提出3300亿元的销售目标，与2021年度持平。目前市场基本的购房需求犹在，预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进式复苏，公司有望完成全年销售目标。
新城控股(601155)
公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115座，2021年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4亿元，同比增长约51.0%。“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，后续在“扩大国内循环，提升居民消费”的大前提下，公司商业运营板块将持续发力。光大证券指出，公司财务结构稳健，债务违约风险较小，双轮驱动筑盈利护城河，商业运营板块增长明显，随着2022年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升，公司估值具备较强吸引力。(本报记者 林珂)
