王瑶交易的中介门店——太平洋房屋(古美路店) 孙婉秋 摄
蔚蓝城市花园 孙婉秋 摄
和丈夫一起走出上海市闵行区古美路上的太平洋房屋时已近晚上10点，李佳琦的双十一直播快到半程，王瑶(化名)没有心思再去蹲守自己心仪的产品，即便她曾为此做了几天的功课。夜幕逼近，刚刚结束的那场漫长的拉锯战，让她深感疲惫。
从9月底决定置换，这家中介门店王瑶已经来过数次。心情也在往复间发生变化，置换的期待在发现学区房名额被占用后化为乌有。
数天的沟通并未取得实质进展。
10月20日傍晚，这场原本和经纪人、店长的谈话加进了片区总监杨超(化名)。这是王瑶夫妇的要求，在他们看来，突破门店的限制与公司层面进行沟通或许更有效。
在这场协商的开始，杨超依然拒绝承认中介方的过失，他坚称王瑶在置换过程中没有明确表达过对学区的诉求。画风走向的转折点在于王瑶的举证，她掏出手机现场播放了一段自己和经纪人韩伟(化名)的对话。这段长达3分52秒的录音里，韩伟承认了王瑶曾告诉他孩子要上闵行区平南小学。杨超将韩伟叫进会议室确认后，态度有所缓和。他承认了中介方的过错，向王瑶夫妇说了声“对不起”，表示可以赔偿20万元。不过，这一数额与王瑶夫妇提出的50万元仍存在一定差距。遭到拒绝后，杨超提出了两个解决方案，一是由中介出面与房东沟通，房东也给予部分赔偿;二是将情况上报总部，由总部给出具体解决方案。
杨超承诺，无论采取哪一种方案，明天中午前都会给到王瑶夫妇答复。
王瑶紧绷数日的神经有些松弛，她以为这场协商终于有了结果。
然而一天后，杨超回复事情仍没有具体进展。“他们就是想拖延时间”，王瑶不知道这场无休止的协商什么时候是个尽头，她选择走上法律途径，全权交由代理律师来处理。
买房置换
今年是上海实施民办摇号政策的第一年，民办入学不确定性的增加让学区房再度受到追捧。在学区房迎来上涨行情的背景下，加之想接母亲过来一起居住，王瑶和丈夫决定将现有的三居室置换为同小区的一套复式。
王瑶萌生置换的念头始于今年9月。
因为母亲生病需要去医院化疗，不忍母亲拖着病体每周奔波在家和医院间，房子离医院更近的王瑶提出让母亲搬过来和自己一起住。
王瑶家目前所住的这套房子位于闵行区古美板块的蔚蓝城市花园，楼盘虽然建于2004年，房龄已超过15年，但由于容积率低、环境优美、小区内自带人工湖、得房率高，加之对口的平南小区属于闵行区排名第一梯队的公办小学，蔚蓝城市花园可谓古美路平吉路一带的明星楼盘，业主自住率高，对外放出的房源极为有限。链家数据显示，小区包括57栋楼，1447套房源，当前仅有5套房源挂牌在售中。
今年是上海实施民办摇号政策的第一年，民办入学不确定性的增加让学区房再度受到追捧。
年后开始，学区房便率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间，部分低总价学区房涨幅近20%。这波行情加深着王瑶的认知——“学区房的跳涨，比新房认筹的火热还要明显”。她庆幸蔚蓝城市花园对口南平小学，2岁半的孩子日后幼升小几乎没有悬念，也正因如此，加之“公婆2004年买进后便一直住在这，已经熟悉了周边的环境”，经过商议后，王瑶和丈夫决定就地置换，他们计划将现有的这套三居室卖掉，置换一套同小区的复式。如此既可保留小区优势，双层五室的户型也保证了妈妈入住后，家人各自均有独立空间。
王瑶和丈夫在安居客上看中一套复式后，便与房源中介——太平洋房屋(古美店)的韩伟取得了联系，王瑶告知了韩伟自己的情况。这套房源最终并未顺利成交，韩伟推荐了小区里另一套复式，因其挂牌价1488万元超出了王瑶夫妇的预算而作罢。在带看第一套房时，王瑶听到韩伟询问房东学区房名额一事，房东肯定的回答让她安心，她认为将自己的需求告知中介并全权委托他们办理是一件正确的事。
随后的9月26日，韩伟表示，万源城太平洋房屋门店店长手里还有一套小区的复式房源，虽未挂牌，但房东有出售意向，王瑶夫妇跟着去看了房，因为装修不错，可直接拎包入住，加之附带一个40多万元的产权车位，夫妻俩当下就相中了。
9月27日，王瑶夫妇和房东来到太平洋房屋的门店，他们被安排在不同的会议室进行沟通，韩伟负责王瑶夫妇，两名店长和房东沟通，最终这套房源降价30万，以1330万元成交。
王瑶在门店签署了《房地产买卖(含居间)合同》，当场向房东转账10万元作为定金，第二日又转了剩余的40万定金。因为王瑶是置换需要周期，加上房源当前仍在出租中，故双方约定明年3月31日付清679万，5月15日之前完成过户。
25万元佣金方面也分两笔支付，10月8日支付5万，剩余20万在过户当天付清。
房子定下来后，王瑶夫妇便开始着手处理自己当前的住房。
谁弄丢了学区房名额
某知名中介公司学区房领域专家表示，运气好的话，王瑶家的孩子可以被统筹分配到平吉校区，但概率很小，如果平吉校区满员了，其将会被教委统筹分配到其他未招满的学校。
10月15日，考虑换房的同事向王瑶咨询平南小学的就读情况，王瑶将平南小学官网上的新生分流入学方案发予对方。
根据方案：平南小学(平南校区)人户一致学生数已远超计划招生数，故需要分流，主要包括以下三种情况：
1. 平南小学(平南校区)第一次验证通过的、人户一致的适龄新生将按其户籍迁入时间的先后顺序安排入学，直至平南小学(平南校区)满额;超出部分统筹至平吉校区。
2. 对平南小学(平南校区)每个户籍(房产)地址进行排摸，五年内已有学生就读(多胞胎、二孩除外)的，直接统筹至平吉校区。
3. 未被民办小学录取的属于平南小学(平南校区)人户一致的适龄新生，按照“人户一致优先、同类排序靠后”的原则，直接统筹分配至平吉校区(由平吉校区在5月30日前发送验证通知)。
念着方案，王瑶想起自家的情况，她问丈夫新买的这套房源入学名额是否被占用。丈夫宽慰她放心，中介知道他们的诉求，肯定都了解过情况。
但是，王瑶心里仍然不踏实，还是给韩伟发了微信，韩伟回复的“我来问下”，瞬间让她的心悬了起来。
确认后的消息让她近乎崩溃：房东的二孩今年9月刚上平南小学，这也意味着该户籍(房产)地址五年后才具备下一个入学名额，4年后即将升小学的王瑶家孩子将面临两种情况：统筹分配到平吉校区或另择他校。
针对王瑶当前的情况，某知名中介公司学区房领域专家表示，运气好的话，王瑶家的孩子可以被统筹分配到平吉校区，但概率很小，如果平吉校区满员了，其将会被教委统筹分配到其他未招满的学校。
这次置换，让王瑶弄丢了她原本手握的学区房名额。
无解的沟通
对于太平洋提出的两套解决方案，王瑶夫妇均予以拒绝，并坚持自己的两点诉求，一是太平洋房屋赔偿损失50万元;二是以公司名义进行正式道歉。目前，这一纠纷依然无解。
于是，她与韩伟沟通，希望将情况告知房东，劝说其同意终止交易。不过，三方会谈中，房东以已经买好房子为由拒绝了，如果王瑶执意终止交易，按照《房地产买卖(含居间)合同》除了需要支付赔偿金外，还要按照房屋总价的20%支付违约金，仅此一项便高达266万元。
《国际金融报》记者了解到，20%的比例源自政府给到的网签合同范本，这是行业通用且公认的违约金比例。有资深中介人士对记者表示，具体操作的时候会存在差额，很多业主会损失掉定金部分，拒付剩余违约金，这种情况下双方往往会诉诸法律。
巨额的违约成本堵死了王瑶的后路，留给她的选择似乎只剩下如期置换，那弄丢的学区房名额又该如何解决?
随后几天，王瑶夫妇辗转与经纪人、门店经理、片区总监沟通，至今未有具体结果。
《国际金融报》记者据此向太平洋房屋方面求证，相关人员表示，客户在交易过程中确实存在诉求没有说清楚的情况，现商议出两个解决办法，一是房东同意解约，退回王瑶的定金，太平洋房屋也可将5万元佣金退回;二是不终止合约，房东愿意适当降价来进行交易，中介方配合变更合同。其称上述两种方案均被拒绝，王瑶夫妇坚持向太平洋房屋索赔50万损失。
太平洋方面认为，“一单交易不会对公司业绩产生影响，公司永远将市场口碑和影响力放在第一位”，可以有“小额补偿，但50万的要求不合理”。其表态，王瑶夫妇如对处理意见不满意可以诉诸法律或相关部门。
王瑶方面否认了上述说法，其提供的资料显示，房东并未同意参与到协商中来，其在与王瑶的沟通中明确表态不会解约也不会适当降价。
王瑶坚持自己的两点诉求，一是太平洋房屋赔偿损失50万元;二是以公司名义进行正式道歉。
盈科律师事务所全球合伙人郭韧表示，王瑶在交易中没有做好尽调工作，要求中介承担相应责任并不容易，需要举证证明，这笔交易的出发点就是为了学区房，构成重大误解申请撤销合同。不过，即便如此，拿回定金依然不容易。
郭韧提醒，由于由于《房地产广告发布规定》中，明确规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。因此中介在宣传时不能添加“学区房”的概念，家长买学区房，一定要谨慎尽调，尤其是二手房，可以让房东陪同到房屋所在的公安局查询户口情况，还可以到相关教育机构网站查询招生政策情况。
上述知名中介公司学区房领域专家表示，学区房交易过程中存在核实不易的难题，建议买卖双方可以在交易合同中增加一个补充协议，由卖家承诺学区名额未使用，“这将具备法律效应”。
王瑶的学区房纠纷依然无解……
