王先生一家已经在“卖家”的房子里住了两年多了，他担心全家人随时会被扫地出门，为了购买这处住房，他向卖家支付了170万元首付款，随后卖家违约，至今房子还在卖家名下。
▲涉事房产位于河北省三河市燕郊镇一个楼盘。
01
买房遭违约
“170万租了个房子住”
2019年，想改善一家四口人居住环境的王先生，看中了河北省三河市燕郊镇的一处120平米的二手房。在中介“三河市兴达置业房产经纪公司”的帮助下他与卖家签订了购房合同。双方约定房款203万，唯一的交易“阻碍”是，该房产尚有170万元的银行贷款没有还清。
为满足房屋过户的要求，卖家杨女士提出，由王先生先支付170万元首付款用于一次性还清贷款，待解除抵押登记后，再支付尾款办理过户手续。双方的沟通一直比较顺畅，卖家同意王先生提前到“新房”装修，王先生也在约定日期之前支付完首付款。
变故就在这时出现了。按照双方约定，卖家应尽快还清贷款，可就当王先生在中介建立的微信群中询问还款进度时，卖家却没了下文。王先生查询后才发现，他分八次打过去的170万元首付款根本没有用于偿还贷款。他和中介数次催促卖家后依然无果。
至今卖家杨女士仍未还清贷款，双方达成共识，王先生暂时入住，卖家继续支付每月的按揭。“就像用170万租了个房子住，还随时担心有被赶走的风险。”他说。
事实上，杨女士当初购买该房产时，使用弟弟杨先生的名字代持，而这个情况王先生交易前也清楚。
杨先生称，自己目前也很难联系到姐姐，杨女士定期打给他的钱款并不足以偿还按揭，因担心征信影响孩子上学，他一直在替姐姐垫付按揭。
对于这两个家庭，170万并不是个小数目。王先生知道自己被骗后只觉得“天塌了”。“感觉给中介忽悠了。”他说。
02
能否退还中介费引争议
杨先生和王先生均称，杨女士对于为何不按约定一次性偿还贷款，有过多种解释，包括炒房赔了、银行账户被冻结等。为了追回170万钱款，王先生考虑过起诉卖家，但他担心，如果卖家名下没有资产，即使起诉成功，也无法追回170万元钱款。倘若房源被法院拍卖，银行是第一受益人，到时恐面临“钱房两空”。
在“进退两难”之下，他认为撮合双方交易的中介兴达置业公司应当承担一部分责任。
王先生称，他在付款之前，就担心这种交易方式对卖家没有约束力，对方可能不还贷款，存在较大风险。几次到银行转款前后，王先生也多次向中介表达过担心，但中介一直在安抚他不用担心。
王先生出示了与兴达置业公司业务员郑女士的一次聊天记录。当他表示对交易风险的担忧后，郑女士称，该中介是大公司，如果出了问题一定会负责。郑女士还曾表示，卖家此前曾委托他们卖过几套房子，从没有出现过问题。卖家在当地还有几套商铺，真“出事”了还有资产可以作抵押。
2019年10末，王先生向卖家支付完最后一笔60万预付款后，又一次向销售人员表达了对交易风险的担心。销售人员回复称，此前几次打款后，卖家已在陆续偿还贷款，此次还款后就可以办理过户交易手续。
不久后各方都发现，卖家杨女士其实一直没有偿还银行贷款，导致他们无法完成过户。王先生认为，正是中介的几次“保证”和“劝说”才让他在担心风险的同时，选择继续与卖家交易。
从他后来了解的情况看，中介对卖家的描述也与实际情况有出入。例如，业务员告诉南都记者，她所称卖家的商铺，实际上是她看到卖家发过关于出租商铺的朋友圈，便以为其拥有商铺，在聊天时告诉了买家该信息，实际并不清楚卖家名下有无资产。
对于当时对交易风险的担保，业务员坦言，“作为一个销售，一个公司，都希望单子成，我们也没有强迫他，只是说这种问题应该不会存在。”郑女士表示，自己在多家中介公司工作过，从没有遇到过卖家收到预付款后不还贷款的情况，“从来每个人都特别讲信用，不知道这个人是怎么回事”。她表示，此前，各家中介公司都会要求按程序完成交易，但鲜有提醒注意此类风险。
基于此，王先生认为，兴达置业公司没有尽到帮客户规避风险责任，甚至对他有一定误导，应当承担一定责任，并退还全部服务费。
03
二手房交易风险多遭遇非个案
但中介不认同王先生的观点。门店负责人冯经理告诉南都记者，事件发生后中介一直在帮助联系卖家解决问题，但中介无权调查卖家的资产情况，也不清楚卖家为何不按协议偿还贷款。“我们找的房源是真实的，没有欺骗客户，只是房主现在出现了问题，我们能做的就是协助他（买家）。”
中介认为，买卖双方尚在履行购房合同，若要退还中介费首先要签署解约协议。
在王先生看来，中介的答复有悖于此前的承诺，双方僵持不下之时，王先生也曾尝试联系主管部门解决问题。但几经辗转后，三河市住房和城乡建设局表示，对于中介公司的行为，该部门只能协助调解，并无处罚权，并将线索移交三河市城市管理综合行政执法局。但执法局回应王先生称，因住建局未提供调查结果，故证据不足，未予立案。
一位不愿具名的律师表示，从他接触到的案源看，与王先生遭遇相似的案件约在5%。多位律师均表示，中介作为居间方应承担一定责任和义务，但具体情况要看合同有没有作出约束及举证情况。
“如果合同没有约定，中介在交易过程中向买方做了一定程度的描述和保证，促使买方在买房过程中做出了这种错误的判断，应该说促成的交易合同是没法继续履行的。原则上讲，我个人倾向于中介应该退还中介费。”前述不愿具名律师称。
从裁判文书网公布的资料看，王先生的遭遇在全国范围内并非个案。有的案件中，还存在中介借款给房主偿还贷款，但却被房主“挥霍一空”的情况。
另据国家市场监督管理总局主管的《中国质量万里行》杂志调查5000余份样本发现，近1/4消费者曾遭遇过二手房交易纠纷，遭遇定金或房款损失的达到16%，其中近两成是由于卖方违约。调查还发现，近7成消费者表示不了解二手房交易主要环节，超6成不了解其中风险点。
目前国家对新建商品房预售资金实行政府强制监管，但存量房交易资金监管却并无强制规定。针对二手房交易，常见的方式是将客户的房款放在“第三方存管机构”中，待交易成功后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户。由于立法层面并无强制性规定，目前只有部分城市及公司建立了存量房交易资金监管制度。
