2021东莞楼市风起云涌，密集的房地产调控贯穿全年！
在政策调控持续显效下，东莞新房销售节奏放缓，成交量大幅下滑，当前库存规模明显增加。
根据市住建局近期发布的我市新建商品住宅最新库存数据，截至2021年12月31日，全市库存新建商品住宅32662套，库存面积389.48万平方米。
库存量比2020年年末增加了8411套房，库存面积也对应增加了88.31万平方米，意味着2021年东莞新建商品住宅整体呈现出供过于求状态。
在不增加供应的理论前提下，按照2021年月均成交面积的走货速度，东莞消化目前的住宅库存量约需9.14个月，与2020年同期仅约3.6个月的消化周期相比，库存明显攀升。
在全市33个镇街（含松山湖高新区）中，平均每个镇街库存面积11.8万平方米，平均库存套数约990套。
其中，库存最多的镇街是塘厦，库存面积达38.32万平方米，库存套数3336套；库存最少的镇街是望牛墩，库存面积1.4万平方米，库存套数125套。
具体到各大片区，数据显示，东莞住宅库存分化明显：
中心城区依然供不应求（注：莞城由于库存量小，且缺乏新盘供应，因此消化周期测算不具参考意义）。高埗和石碣呈现出供过于求态势，特别是石碣，去化压力趋向加大。
松山湖片区整体库存去化周期约8.14个月，低于全市平均水平，除了寮步明显呈现供不应求，茶山和大朗明显供过于求外，片区其余镇街基本供求平衡。
滨海片区库存量全市最多，高达142.66万平方米，但也是去年全东莞成交量最多的片区，因此，按照去年成交面积测算，去化周期约为8.21个月，依然低于全市平均水平，但从库存量增加情况来看，整体明显供过于求，其中厚街、虎门去化压力趋向加大，特别是厚街，库存量同比增加超过19万平方米，库存增加量居全市首位。
水乡新城片区整体库存量只有34.42万平方米，是六大片区中库存量最低的片区，同时也是东莞成交量最少的片区。整体去化周期约9.43个月，高于全市平均水平，其中望牛墩库存量全市最低，道滘和麻涌基本供求平衡，洪梅和中堂则呈现出明显供过于求。
东南临深片区住宅库存压力全东莞最大，平均去化周期高达13个月，远高于全市平均水平，除了樟木头库存量同比下降外，其余镇街库存量同比都大幅上涨，供过于求态势明显。
东部产业园片区整体呈现供过于求，其中黄江得益于松山湖科学城的利好，推动成交，进而带动库存量的大幅减少；另外桥头、企石由于价格相对便宜，且新盘不多，也带动库存消化；其余镇街库存量均呈现不同程度的上升，去化压力趋向加大。
展望后市，东莞中原预测，新房市场2022年潜在供应预计同比2021年减少，加上库存持续累积，整体供应压力逐步加大；新房市场随着新增供应增加而成交持续放缓，库存消化周期进一步拉长，市场整体明显供过于求，供应压力剧增。
在二手房价格调整和新出让地块限房价的影响下，市场预期或持续下行，整体新房市场价格持续调整，但由于高价地项目的市场主导，价格整体回调空间大、时间比较长，从而制约了成交量，预计整体成交量维持在正常水平以下，呈现低位运行。
