刚刚过去的2021年，东莞楼市风起云涌。
这一年，东莞不断丰富调控“工具箱”，不断细化调控“精准度”，累计出台调控政策多达10余次，涉及行业的方方面面，效果也是实实在在的。
如何才能正确而又全面地看待2021年东莞楼市？记者整理出成交量、政策、二手房参考价、摇号选房、三限房、消化周期等6个关键词，以便大家更加深入地了解2021年的东莞房地产市场。
关键词：成交量
成交量创近11年以来新低
根据东莞市住房和城乡建设局官网发布数据统计显示，2021年全市新建商品住宅网签44077套，环比减少31.9%；网签面积为511.17万平方米，环比减少31%。2021年东莞一手楼市成交量创近11年以来新低。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，随着调控政策持续加码，市场热度开始下降，并逐步转入了冷静期，成交自然随之下行。
▲2021年东莞新建商品住宅网签情况
关键词：政策
政策调控力度前所未有
2021年，东莞房地产政策全面收紧，累计出台调控政策多达10余次，力度之大、频次之多前所未有。
2021年2月27日凌晨，市住建局等六部门联合出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，从调整商品住房限购年限、进一步加强房地产金融管理、加强新建商品住房价格指导与监管等六个方面对东莞楼市进行调控加码，被称为“莞六条”。内容包括：非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年；居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购买普通住房，首付款比例分别提高了10%等。
2021年4月29日，市住建局等三部门联合发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号）》，要求同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10%、可售楼面地价按照不高于所在镇街（园区）上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%、未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%。
2021年8月2日，市住建局等八部门联合印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(东建〔2021〕11号)，针对东莞市房地产市场和土地市场的新情况新问题，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度。
关键词：二手房参考价
二手房参考价政策靴子落地
对于东莞二手楼市来说，2021年最重要的就是二手房参考价政策靴子落地。
据了解，2021年10月8日，市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（东建房〔2021〕10号），宣布建立二手住房交易参考价格发布机制，并同步公布成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表，首批218个住宅小区执行。
随即，东莞二手楼市成交大受影响。据东莞市住房和城乡建设局官网发布数据显示，2021年10月，全市二手住宅网签套数降至423套；2021年11月有所回升，943套，但也仍在低位；2021年12月保持稳定，985套。2021年四季度，东莞二手住宅月均成交仅约为784套。
关键词：摇号选房
东莞进入摇号选房时代
2021年10月11日，深业·松湖云城在东莞公证处进行公开摇号，通过17轮每次40人的摇号，最终确定了666位意向人的选房顺序。这是东莞市首例正式采用摇号购房方式的项目。
按照规定，符合条件的新建商品住房项目必须使用购房意向登记系统进行购房意向登记。初步审查的购房人（联名购房的按1人计，下同）人数少于等于当期可售房源数的新建商品住房项目，无需公证摇号选房，开发企业可自行组织已办理认购登记的购房人有序选房销售。
初步审查的购房人人数大于当期可售房源数的，开发企业可要求购房人到开发企业委托的银行办理诚意金冻结手续，然后直接公证摇号选房。
初步审查且成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，则需积分排序公证选房。通过积分排序公证摇号销售的新建商品住房在取得不动产权证之日起5年内不得上市交易。
关键词：三限房
全年成功出让4宗三限房地块
2021年10月26日，长安镇建安路新民社区编号2021WR031地块，被东莞市东实旗云投资有限公司以总价58769万元斩获。这标志着东莞首宗“三限房”地块成功出让。
何为三限房？按照《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》，三限房，即限房价、限地价、限销售对象。
根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，三限房建筑面积限定在70-80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。
三限房由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权。承购人购买代持机构份额并获得完全产权后，即作为普通商品住房享有物权等相关权利。
据了解，2021年东莞共成功出让4宗三限房地块。
关键词：消化周期
消化周期上升至9.1个月
据东莞市住房和城乡建设局官网发布数据统计显示，截至2021年12月底，全市新建商品住宅库存389.48万平方米，按照过去12个月的平均消化速度测算，消化周期为9.1个月，与年初相比大幅拉长。
业内人士表示，经历了连续3年的供不应求之后，2021年，东莞一手楼市开始逐步趋向供过于求，市场逐步回归理性。
